20.03.2020 Newsletter
Entfall der Mietzahlungspflicht in der Corona-Krise?
Die Bundesregierung und Vertreter der Bundesländer haben am 16. März Leitlinien zum Kampf gegen die Corona-Epidemie vereinbart. Die Leitlinien sehen einschneidende Beschränkungen des öffentlichen Lebens und Schließungen nicht systemrelevanter Einrichtungen vor. Es ist davon auszugehen, dass die Bundesländer und zuständigen kommunalen Behörden diese Leitlinien kurzfristig umsetzen, sofern dies nicht schon geschehen ist.
Die Maßnahmen stellen sowohl Mieter als auch Vermieter betroffener Einrichtungen, insbesondere Ladenlokale, Gastronomiebetriebe oder Hotels vor erhebliche wirtschaftliche Herausforderungen. Unter anderem stellt sich die Frage, ob Miet- oder Pachtzahlungspflichten in gewerblichen Mietverhältnissen fortbestehen. Da in den wenigsten Fällen vertragliche Regelungen diese Situation erfassen, ist die Rechtslage jedoch nicht eindeutig und einzelfallabhängig:
Derweil setzen die Behörden bereits Corona-Maßnahmen durch betriebs- bzw. branchenbezogene Allgemeinverfügungen und Verordnungen um. Dabei sind nicht das vermietete Gebäude an sich Gegenstand oder der Eigentümer Adressat der Anordnungen, sondern der Mieter als Betreiber. Nahezu ausschließlich weisen gewerbliche Mietverträge betriebsbezogene Risiken und Einschränkungen dem Mieter zu. Dem Vermieter obliegt im Gegenzug nur die Sicherstellung der baurechtlichen Zulässigkeit des vermieteten Objekts, die von den Behörden bisher nicht angezweifelt wird. Entsprechend geht auch die Rechtsprechung bei betriebsbezogenen öffentlich-rechtlichen Beschränkungen davon aus, dass diese grundsätzlich das Verwendungsrisiko des Mieters betreffen und nicht zu einem Mietmangel führen. Ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist in einer behördlich angeordneten Schließung des Betriebs des Mieters daher regelmäßig nicht zu sehen. Das soll selbst dann gelten, wenn durch eine betriebsbezogene Beschränkung der Betrieb des Mieters vorübergehend unmöglich wird.
Auch ein so genannter Umfeldmangel dürfte aus diesen Gründen in der aktuellen Situation nicht zu begründen sein. Eine Mietminderung infolge von Umfeldmängeln kommt regelmäßig nur in Betracht, wenn der Umfeldmangel bei Mietvertragsschluss für den Vermieter vorhersehbar war. Auf die Corona-Krise passt dies ersichtlich nicht.
Ein Lichtblick für Mieter könnte sich aber dennoch ergeben: Denn die meisten gewerblichen Mietverträge sehen nicht allein die Vermietung der (leeren) Flächen vor, sondern regeln detailliert den beabsichtigten Miet- und Nutzungszweck. Der Mietzweck verpflichtet einerseits den Mieter, die Mietsache nicht über den vereinbarten Zweck hinaus zu nutzen. Andererseits verpflichtet er aber auch den Vermieter, dem Mieter ein Mietobjekt, das für die vereinbarte Nutzung geeignet ist, zu überlassen. Kann dieser Mietzweck, z.B. die Nutzung als Einzelhandelsgeschäft, infolge einer behördlichen Anordnung nicht mehr realisiert werden, könnte hierin eine (vorübergehende) Unmöglichkeit der vermieterseitig geschuldeten Überlassung zu dem vereinbarten Zweck zu sehen sein. Gesetzliche Folge wäre zunächst die Befreiung des Mieters von der Gegenleistung, d.h. der Miete, für die Zeit der Unmöglichkeit. Freilich lässt sich dagegenhalten, dass dem Vermieter in dem gebildeten Fall auch eine Vermietung als Einzelhandelsgeschäft weiter möglich ist, nur derzeit begrenzt auf wenige systemrelevante Branchen wie etwa den Lebensmitteleinzelhandel. Dieses Argument passt aber wiederum nicht, wenn der Mietvertrag einen besonderen Mietzweck vorsieht, etwa die Vermietung eines Bekleidungsgeschäfts oder die Verpachtung einer Gaststätte.
Das Erfüllungshindernis allein in der Sphäre des Mieters zu sehen, dürfte auch deshalb fehlgehen, weil es sich bei den aktuellen Corona Maßnahmen nicht um ein Hindernis aus dem speziellen Betrieb des Mieters handelt, sondern die Flächen generell nicht mehr z.B. für den Einzelhandel genutzt werden können. Weder andere Mieter noch der Vermieter selbst könnten die Flächen für die Dauer der behördlichen Anordnungen in einer vertragsgemäßen Weise nutzen (von vorgesehenen systemrelevanter Ausnahmen einmal abgesehen). Das zeigt, dass die aktuelle Situation, deren Eintritt von den Partien nicht einmal entfernt bedacht wurde, nicht ohne weiteres der Risikosphäre einer Mietvertragspartei zugeordnet werden kann.
Aus diesen Gründen ist ebenfalls denkbar, in den behördlichen Anordnungen oder der Corona-Krise als solcher, eine Störung der Geschäftsgrundlage zu sehen. Die Rechtsprechung hat Störungen der Geschäftsgrundlage in der Vergangenheit etwa bei dem Wegfall von Geschäftsmöglichkeiten infolge von Embargos oder kriegsähnlichen Zuständen oder sonstigen Ereignissen, die nicht vorherzusehen waren, angenommen. Es spricht insbesondere bei der jetzigen dynamischen Entwicklung der Krise einiges dafür, die Corona-Maßnahmen und Auswirkungen in diese Kategorie einzuordnen, da sie offensichtlich nicht der Risikosphäre einer Mietvertragspartei zugeordnet werden können. Die Rechtsfolgen der Störung der Geschäftsgrundlage reichen von der Anpassung des Vertrages (d.h. insbesondere einer Mietreduzierung) bis zu einer Aufhebung des Mietvertrages, was etwa bei einer länger andauernden Krise in Frage kommen könnte.
In der Praxis wird angesichts der für beide Seiten unsicheren Rechtslage der Verhandlungsweg derzeit als Königsweg bevorzugt, was in jedem Fall zu empfehlen ist. Beide Parteien haben diese Situation nicht kommen sehen und sollten mit dem Ziel eines auch nach der Krise andauernden und gesunden Mietverhältnisses reagieren. Neben einvernehmlichen
